지역 주택 조합 (지 주택)이란? / 유의사항 / 장단점 / 탈퇴 및 95% 의미 총정리

최근 집값 폭등으로 인해 내 집 마련을 못한 많은 사람들이 지역 주택 조합으로 눈을 돌리고 있습니다. 지역 주택 조합의 장점은 1. 분양가보다 저렴한 가격에 집을 구할 수 있는 점 2. 청약통장이 필요 없고 3. 좋은 동 호수를 선점할 수 있는 점이 있지만 완공까지의 1. 성공률이 높지 않고 시행 중 2. 추가분담금으로 인해 예상금액보다 더 높은 금액을 지출할 수 있는 점이 단점입니다. 계약금을 지불하고 주택조합에 가입하게 되면 탈퇴가 어렵고 탈퇴하더라도 지불한 금액을 돌려받기가 매우 어려우므로 선택에 신중을 가해야 합니다. 일반적으로 사업승인계획까지 마친 지 주택의 경우 성공했다고 볼 수 있기 때문에 해당 물량을 조합원 승계를 이용해 구입하는 경우도 좋은 선택일 수 있습니다. 지역 주택에 대한 소개 및 절차, 장, 단점이나 유의사항에 대해 작성하였으며 주택조합에 관심 있는 분들은 참고하시길 바랍니다.

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지역 주택 조합이란?

내 집 마련을 위해서 일부 사람들이 주택법에 의해 조합을 설립하고 사업대상지의 토지확보 및 아파트 건설 일련의 과정을 추진하는 사업을 말합니다. 일반적인 재개발 재건축은 사업지구의 토지를 소유하고 있는 사람들이 모여 새 아파트를 건설하는 사업이라면 지 주택의 경우 토지확보도 전혀 안된 상태 말 그대로 아무것도 없는 상태에서 시작하는 사업이므로 성공률이 재개발이나 재건축에 비해 많이 높지 않습니다.

서울지역 지역주택조합 현황

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지역 주택 조합 가입요건

1.  주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대 구성원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거 적용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만을 소유한 세대주인 자
2. 조합설립인가 신청일 현재 사업 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자

 

* 이는 조합원 자격을 승계하는 경우도 동일하게 적용됩니다.

Check Point! : 지역 주택 조합 조합원 모집 시 일반적인 아파트 분양이랑 헷갈려서 잘못 계약하는 사례가 만연합니다. 조합 가입을 하게 되면 계약금을 돌려받기 매우 어렵기 때문에 제대로 확인하셔야 합니다. 실제로 조합원 모집 모델하우스에 가보면 일반 아파트 분양 모델하우스와 전혀 다르지 않습니다. 구분하는 방법은 계약서에 나와있습니다. 일반 아파트 분양계약일 경우 계약서에 "아파트 분양계약"이라고 적혀있고 지주택의 경우 "조합원 가입계약"이라고 적혀있습니다. 

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지역 주택 조합 시행 절차

1. 조합원 모집 신고

: 조합원을 모집하겠다고 해당 지역 구청에 신고하는 과정입니다. 이때 조합원 모집인원을 선정합니다.

2. 조합원 모집

: 모델하우스를 만들고 여기저기 광고를 통해 조합원을 모집하는 단계입니다. 총 모집인원의 50% 이상 확보가 목표입니다.

3. 토지확보

: 일정 조합원이 모이게 되면 그때부터 땅을 확보하기 시작합니다. 이 부분이 가장 어려운 부분입니다.
토지확보를 위한 자금 조달을 위해 조합원들에게 추가분담금을 요청하게 됩니다. 시간은 길어지고 추가부담금은 계속 지불하는 고난의 행군을 걸을 수 있습니다.

4. 토지사용권한 80% 이상 확보

: 토지사용권한이 80% 이상 확보될 때까지 토지확보를 지속합니다. 여기서 토지사용권한이란 소유권 확보와는 조금 다른 내용입니다.
소유권 확보는 해당 부지를 완전히 매입한 상태를 말하지만 토지사용권한은 해당 부지의 원 주인에게 매매계약을 체결하고 계약금 정도만 지불된 상태라고 생각하시면 됩니다. (토지 주인에게 토지사용 허락만 받은 상태)
* 대부분의 지역 주택조합은 여기서 막히게 됩니다. 흔히 말하는 토지 원주인의 알박기로 인해 사업이 지연되거나 취소가 되는 경우가 많습니다.

 

5. 조합설립인가

: 조합원의 수가 계획의 50% 이상이며 토지사용권한 80% 이상 확보된 경우 조합설립인가를 받을 수 있습니다.

 

6. 사업계획 승인

: 사업부지 내의 95% 이상의 소유권을 확보한 경우 사업계획 승인을 받을 수 있습니다. 95%만 확보하게 되면 나머지 5%는 강제수용이 가능합니다. 여기까지 오셨다면 해당 지주택은 성공 Case 반열에 오르게 됩니다.

 

7.  착공 및 완공

 

8. 청산 및 주택조합 해산

지역주택조합 시행절차

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장점

• 모든 과정을 조합이 직접 실행하기 때문에 비용이 상대적으로 저렴합니다. (실제로는 그렇지 않은 경우가 허다합니다.)
  
  
• 주택청약통장이 필요 없습니다.
  
  
• 청약 경쟁 순위에 관계없습니다.
  
  
• 잔여세대 일반분양분에 비해 비교적 좋은 동 호수를 선점할 수 있습니다.
  
  
• 전매제한이 없습니다. ( 사업 중간에도 팔 수 있고 완공되자마자 바로 팔 수 있습니다.)
  

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단점

• 초기 투자금의 대부분을 업무 용역비*로 포함되기 때문에 이른바 먹튀 가능성이 있습니다.
  * 업무 용역비 : 분양대행사, 설계용역, 인가 절차 등 부대비용을 말합니다.
  
  
• 한번 가입하게 되면 탈퇴 시 분담금을 돌려받기 매우 어렵기 때문에 신중하게 선택하셔야 합니다.
  (소송을 통해서 돌려받는 경우도 있긴 하지만 대부분 계약조건이 매우 불리하게 되어있으므로 승소도 어렵습니다.)
  
  
• 계약 당시 분양금액보다 더 많은 비용을 지불할 경우가 많습니다.
  ( 토지 소유권 확보 과정에서 이른바 알박기로 인해 예상보다 더 많은 추가 부담금을 납부할 가능성이 있습니다.)
  
  
• 의견 차이로 인한 조합원 간의 분쟁이 있을 수 있습니다. (정신적 스트레스)

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그래도 꼭 해야 되겠다면?

• 토지확보가 얼마나 되었는지 확실하게 확인하셔야 합니다.
  대부분 토지확보가 되었다고 광고하지만 본인이 직접 자료를 확인해 봐야 합니다. 자료는 구청에서 확인해 볼 수 있습니다.
  
  
• 사업부지의 큰 토지를 한 명이 소유하고 있을 경우 나름 수월하게 진행할 가능성이 높습니다.
  
  
• 서울이나 수도권과 같이 수익성이 좋은 지역일 경우 성공률이 높습니다.
  
  
• 사업단계가 많이 진행된 경우 (사업계획 승인 이후부터는 대부분 완공이 됩니다.)

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유의사항

유의사항